최근 도시의 유휴공간을 활용한 옥상 스마트팜이 주목받고 있다.

특히 아파트, 상가, 건물 옥상에 스마트 재배 시스템을 설치하여 채소나 허브를 직접 기르는 형태의 도시농업은 친환경적이면서도 공간 활용도가 뛰어나다.

하지만 실제 옥상에 스마트팜을 설치하려고 하면 예상치 못한 법적 장벽을 마주하게 된다. 옥상은 주거·상업용 건축물의 부속 공간으로 분류되기 때문에, 단순한 텃밭이나 화분은 괜찮지만, 자동화 장비·고정식 구조물·조명 장비 등을 설치하는 경우 여러 법률에 저촉될 가능성이 있다.

이 글에서는 2025년 기준으로 옥상 스마트팜을 설치할 때 발생할 수 있는 주요 법적 제한 요소들과, 이를 해결할 수 있는 구체적인 방법들을 단계별로 정리한다.

도시형 농업을 계획 중이거나 옥상 공간을 활용해 수익을 창출하고 싶은 사람이라면, 지금 꼭 알아야 할 현실적인 가이드가 될 것이다.

① 주요 법적 제한 사항 – 설치 전 반드시 검토해야 할 법률 3가지

옥상에 스마트팜을 설치할 때는 다음 세 가지 법적 요소를 우선 고려해야 한다.

건축법 및 건축물관리법

옥상에 영구 구조물을 설치하면 ‘건축 행위’로 간주되어 허가나 신고가 필요하다. 예를 들어, 온실을 설치하거나 재배대를 고정시켜 사용할 경우, 불법 증축으로 판단받을 수 있다.

또한 ‘옥상 이용 목적 외 사용’으로 간주될 수 있으며, 이는 건축물 용도 변경에 해당할 수 있다.

소방시설법

옥상은 화재 시 대피 통로로 분류되는 경우가 많다. 따라서 소방 설비의 진입 동선이나 옥상 출입문 근처를 막는 행위는 위법이 될 수 있다.

옥상 출입구나 비상구를 가리는 구조물, 조명 배선, 물탱크 등이 문제가 될 수 있다.

공동주택관리법 (아파트나 오피스텔의 경우)

개인이 사용하는 옥상이 아니라면, 공용 공간에 설치하는 행위는 입주자 동의가 필요하다.

단지 내에서는 입주민 2/3 이상 또는 관리 규약에 따른 절차를 거쳐야 하며, 무단 설치 시 민원이나 철거 요구가 발생할 수 있다.

이 세 가지 외에도 전기설비기준, 에너지 안전관리, 빗물 배수 기준 등이 연계되는 경우가 있다.

따라서 설치 전에는 반드시 해당 건물의 건축물대장, 옥상 구조 정보, 관리사무소 협의 여부를 확인해야 한다.

② 해결 방법 - 법적 리스크를 줄이기 위한 설치 전략

옥상 스마트팜을 합법적으로 설치하기 위해선 ‘법의 틈새’를 활용한 전략이 필요하다.

다음은 가장 많이 사용되는 3가지 방법이다.

비고정식 구조물 사용

건축법상 고정형 구조물은 ‘건축물의 연장’으로 간주된다. 따라서 탈부착 가능한 재배대, 조립식 선반, 이동형 화분, 무볼트 구조물 등을 사용하면 법적 리스크를 줄일 수 있다.

실제로 많은 도시농업 프로젝트에서는 이동형 스마트팜 키트를 활용해 옥상 운영을 지속하고 있다.

소방 통로 확보 및 안내 표기

소방설비법을 위반하지 않으려면, 비상구·계단 입구·소방 배관 앞에는 절대 구조물을 두지 않아야 하며,

해당 위치를 안내하는 표식이나 경고 표지판을 설치하면 민원이나 단속 위험을 줄일 수 있다.

‘일시적 설치’로 간주받는 운영 방식 채택

법적으로 허용되는 방식 중 하나는 임시 재배 활동 또는 시범 운영 형태다. 이를 명시적으로 표기하고, 정기적으로 철거 및 재설치를 반복하는 방식을 통해 장기 설치에 대한 민원 가능성을 낮추는 운영 전략이 활용된다.

이외에도 건물주와 사전 합의한 각서 작성, 구청 도시농업팀 협조 요청 등의 대응을 병행하면 법적 분쟁 없이 안정적인 운영이 가능하다.

③ 해결 방법 – 행정적 허가와 협조 절차

더 나아가 합법적이고 안정적인 운영을 원한다면, 행정기관과의 협의 절차를 고려해야 한다. 특히 다음과 같은 조치를 추천한다.

건축물대장 열람 및 구조 검토

해당 옥상이 사용승인된 공간인지, 어떤 용도로 등재되어 있는지를 확인한다.

건축물대장에서 ‘기타 공용공간’ 또는 ‘비거주 공간’으로 분류되어 있다면, 일정 범위 내에서 농업적 활용이 허용된다.

관할 구청 도시농업팀 사전 상담

각 지자체에는 도시농업 활성화 조례에 따라 전담 부서가 존재한다.

구청에 전화나 방문을 통해 옥상 스마트팜 설치 가능성, 시범사업 연계 여부, 지원사업 정보를 상담받을 수 있다.

일부 지자체는 자문을 거쳐 ‘도시농업 인증 공간’으로 등록도 가능하다.

관리사무소 및 입주자대표 회의 협의

공동주택의 경우, 개인 설치가 어려우므로 반드시 사전 동의를 받아야 한다.

이때는 스마트팜이 환경 개선, 교육적 효과, 친환경 이미지 제고에 기여한다는 설명을 덧붙이면 동의를 얻는 데 유리하다.

간단한 사업계획서 또는 운영계획서 작성

설치를 공식화하고 민원을 예방하려면, A4 2~3장 분량의 운영계획서를 만들어 관리사무소나 구청에 제출하는 것도 효과적이다.

구체적인 작물 계획, 운영 기간, 자동화 장비 목록, 안전관리 방안 등을 명시하면 허용 가능성이 커진다.

④ 법적 대응보다 중요한 것은 ‘계획과 설득’

옥상 스마트팜은 도시 안에서 농업을 실현할 수 있는 가장 현실적인 공간이다.

하지만 옥상은 건축법, 소방법, 공동주택 규정 등 여러 법률이 동시에 적용되는 민감한 공간이기 때문에,

무작정 설치하기보다 ‘계획 → 설득 → 협의 → 유연한 설치 방식’이라는 단계적인 접근이 중요하다.

요약하자면,

이동형, 조립형, 비고정형 장비 활용

소방 및 안전 요소 고려

구청·건물주·관리소 협의 사전 진행

법적 절차 간소화 위한 문서 준비

이 네 가지 전략을 갖춘다면, 불필요한 행정 리스크 없이도 도시형 옥상 스마트팜을 충분히 구축하고 운영할 수 있다.

2025년 현재, 도시농업은 행정과 협력 가능한 수준으로 제도화되어가고 있다.

이제는 단순히 작물을 기르는 것을 넘어서, 도시 생활 공간의 가치를 바꾸는 실천으로 이어질 수 있다.

옥상에서 시작하는 당신의 작은 스마트팜이 도시의 새로운 미래가 될 수 있다.